miércoles, 25 de enero de 2012

Consecuencias para la banca y la economía de las obligaciones de provisionar un 35 % de los inmuebles y un 65 % del suelo





La bolsa española ha comenzado bien la mañana pero las subidas en el Ibex se han diluido, ahora mismo nuestro índice selectivo baja alrededor de medio punto porcentual a causa de las grandes incertidumbres que permanecen presentes en la economía.
En esta primera entrada del día hablaremos de las intenciones del gobierno de obligar a la banca a provisionar el 35 (40 % si no están acabados) de su cartera de inmuebles...

y el 65 % de su cartera de suelo, algo que acercará a nuestro sector bancario a la realidad pero que probablemente no ejerza el efecto esperado por muchos de nosotros de obligar a los bancos a sacar de su balance sus propiedades inmobiliarias; me explico, provisionando el 35 % contra capital o beneficios los bancos solo lograrán minimizar las perdidas o sus exigencias de capital vendiendo sus propiedades inmobiliarias un 35 % más baratas del precio al que entraron en su balance, considerando que ese precio pueda coincidir bastante con el de mercado de hace 3 - 5 años, en la cúspide del boom inmobiliario, ese 35 % de descuento no será probablemente suficiente para que comiencen a vender pisos a mansalva reactivando el sector, seguirán como hasta ahora vendiendo con cuentagotas. Por el contrario si el gobierno les hubiera obligado a provisionar el 50 o 60 % a los bancos les convendría vender sus propiedades inmobiliarias hasta con un descuento similar a ese, puestos a cargar perdidas mejor hacerlo con el balance limpio de pisos.
Veámoslo con un par de ejemplos:
Supuesto 1: supongamos que el Banco "Bajo Peñas" tiene un piso en Ainsa que entró en su balance a un coste de 200.000 euros proveniente de un cliente que no pudo pagar su hipoteca. Si el gobierno le obliga a provisionar el 35 % eso supone cargar contra capital o beneficios 70.000 euros quedando el valor del inmueble en 130.000 euros. Si en lugar de provisionar decide vender el piso y logra venderlo a 150.000 euros tendrá una pérdida de 50.000 euros, menor que los 70.000 euros que debería provisionar, por tanto le convendrá realizar la operación pues sus pérdidas/exigencias de capital serán menores. Por el contrario vender a 110.000 euros no sería conveniente, pues sus pérdidas serian de 90.000 euros, menores que los 70.000 que deberá provisionar y por ende la venta incrementaría sus pérdidas y le obligaría a captar más capital, concretamente 20.000 euros más.
Supuesto 2: Supongamos ahora que las provisiones que exigiera el gobierno fueran del 50 % en los inmuebles; esto significaría que el banco "Bajo Peñas" debería provisionar 100.000 euros quedando en su balance el valor del inmueble en los otros 100.000. Al banco le convendría vender hasta con un 50 % de descuento para sacar de su balance este piso que le obliga a incrementar sus ratios de capital, por tanto le convendría vender tambien a 110.000 euros pues sus exigencias de capital serian 10.000 euros menores que quedándose el piso en su balance.
Obviamente si el gobierno obligara a los bancos a aplicar mayores provisiones provocaría que muchos bancos, sobre todo medianos, y la práctica totalidad de las cajas, tuvieran grandes dificultades a la hora de captar capital lo que habría hecho que bajaran mucho mas en bolsa de lo que estamos viendo hoy; aun así, bancos y cajas bancarizadas están hoy a la cola de nuestro índice selectivo Ibex 35 como podéis ver en los gráficos superiores de Banco Sabadell, Banco Popular, Bankia y CaixaBank. La otra cara de la moneda, y esta si sería muy positiva para la economía española, es que veríamos a muchas entidades financieras vender pisos rápidamente lo que provocaría que se redujera mucho más deprisa el stock de viviendas sin vender, algo que sería muy bueno para nuestro sector constructor que tardaría menos en volver a construir comenzando a reactivarse nuestra economía y contribuyendo a la creación de empleo, lógicamente no sería algo inmediato pero se reducirían unos plazos que ahora mismo tienden a eternizarse.

La banca tendrá que provisionar un 65 % del suelo y un 35 % de los inmuebles - El Economista

2 comentarios:

  1. Un matiz Ramón. Si los bancos venden con un 50% de descuento los pisos harian latentes las perdidas. (cuando estás pillado en bolsa, no se pierde hasta que no se vende). Y si los bancos provisionan, ese dinero sigue estando dentro del balance disminuyendo sus beneficios. Lo que esperan es que el mercado se recupere y puedan vender los pisos en el futuro por ejemplo con un 20% de descuento. Esa diferencia de dinero se puede desprovisionar y se puede utilizar para otros fines, capital o beneficios.

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