viernes, 19 de febrero de 2010

INMOBILIARIA COLONIAL - Refinanciacion de la deuda - Efecto dilucion - Probabilidad de exito de la operacion - ¿De cabeza a 0,12 euros?

http://graficosbursatiles.blogspot.com/2010/02/inmobiliaria-colonial.html
Supongo que los actuales accionistas minoritarios de Inmobiliaria Colonial se habran sentido defraudados (o no) por el modo en que ha arreglado la compañia el crucial problema de la deuda, personalmente no me ha sorprendido porque era la unica via posible, la otra era el descarrilamiento en forma de quiebra.
Hace un año ya planteaba de forma sencilla la problematica de Inmobiliaria Colonial: ¿Vale algo Colonial?, el pasivo acabaria valiendo mas que el activo simplemente por la depreciacion de la cartera de suelo de Colonial, del precio de sus inmuebles y porque los intereses irian incrementando paulatinamente la deuda, de hecho...

... el arreglo al que han llegado con los acreedores parece en cierto modo razonable y positivo para no quebrar una empresa con varios miles de millones en activos, que de salir a subasta no alcanzarian para pagar la deuda.
En primer lugar he de señalar que me resultaria sorprendente que cuando se produzca la primera ampliacion de capital de Colonial la cotizacion de la accion no ronde los 0,12 euros, ya que a ese precio es al que compraran los actuales accionistas entre los que se incluyen el Popular, La Caixa y otros bancos (que entraron en el capital al canjear deuda), ademas de Nozar (Nozaleda), Global Cartera (José Ramón Carabante), Luis Portillo o Aurelio González que todavia mantienen el 20 Negrita% (y podrian dejar la empresa.) Yo no descartaria que esta primera ampliacion de capital a 0,12 euros por importe de 1.950 millones de euros no llegue a completarse, de hecho seria lo logico si en el momento en que se realice Colonial cotiza por debajo de 0,12 euros.
Posteriormente, si todo va bien, se realizara una segunda ampliacion de capital para capitalizar deuda, es decir, para que los acreedores (muchos bancos) cambien deuda por acciones. Si todo va bien Colonial podria reducir su deuda hasta los 2.100 millones de euros, en una version algo optimista de la situacion, de conseguirlo Inmobiliaria Colonial estaria en disposicion de iniciar el camino practicamente desde 0, pero con las dudas sobre su viabilidad (casi) disipadas, ya que esos 2.100 millones de euros si parecen asumibles para la sociedad que podria ir pagando con los importes que recibe de alquileres y ventas puntuales cuando surja la oportunidad. Creo recordar que hace 1 o 2 años la deuda de Colonial ascendia a 9.000 millones de euros.
Ahora pasemos a ver a que coste saldra adelante Colonial, ahora mismo Colonial tiene 1.700 millones de acciones, es decir que si Colonial tuviera beneficios en este momento y repartiera dividendos (una utopia) deberia hacerlo entre 1.700 millones de acciones. Cuando finalicen (¿con exito?) las dos ampliaciones de capital previstas, Colonial tendra 23.000 millones de acciones, por tanto el efecto dilucion para los actuales accionistas de Inmobiliaria Colonial es brutal.
Expliquemos lo anterior con un ejemplo, supongamos que Colonial consiguiera beneficios utopicos de 170 millones de euros y decidiera repartirlos entre los accionistas, en la actualidad al contar con 1.700 millones de acciones podria entregar a cada accionistas 0,10 euros (170/1700.) Si Inmobiliaria Colonial consiguiera esos mismos beneficios tras la ampliacion, podria repartir por dividendo a los accionistas 0,007 euros (170/23000), es decir que no llegaria a 1 centimo por accion.
Hay un punto adicional a comentar de las decisiones que se han tomado hoy en Inmobiliaria Colonial, quieren segregar en una filial el suelo y la deuda que corresponde al suelo (1.000 millones de euros), veremos si logra convencer a los acreedores de esos 1.000 millones para que acepten algun tipo de propuesta con warrants convertibles tal como se ha planteado en el comunicado de la empresa.
A finales de Julio si se cumplen los plazos deberian estar ejecutadas las dos ampliaciones y la segregacion de la filial, al final sera el mercado el que determine si la operacion tiene exito, si Colonial cotiza por debajo de 0,12 cuando se realice la primera ampliacion no habra nadie que quiera comprar acciones por encima del precio del mercado, probablemente se produzca cierta manipulacion llegado el momento.

A continuacion copio y pego la noticia que ha aparecido en Cotizalia:

Colonial convertirá deuda en acciones para refinanciar 4.900 millones de euros

Inmobiliaria Colonial ha cerrado el acuerdo para la reestructuración de 4.960 millones de euros de deuda, según informó a la CNMV. La compañía que dirige José Luis Brugera capitalizará la mayor parte de sus créditos convirtiéndolos en acciones cotizadas en bolsa. La compleja operación se ha diseñado en dos tramos de ampliación de capital: una dineraria y otra de canje de deuda por acciones.

Según fuentes dijeron fuentes involucradas en el proceso a Cotizalia, la primera de ellas (1.950 millones), destinada a los actuales accionistas, apenas tendrá respaldo de los socios, entre los que se incluyen Banco Popular (9%), La Caixa (5%) y otros bancos que aúnan hasta el 24% de la propiedad. No pondrán más dinero, salvo para mantener sus participaciones, según otra fuente bancaria, que recuerda que cuando entraron en el capital ya canjearon créditos después de ejecutar la participación de algunos accionistas.

Según el comunicado a la CNMV, Colonial preveía captar 1.950 millones de euros con la venta de acciones a sus actuales socios con un precio de emisión por acción de 0,12 euros. El importe efectivo obtenido de esta emisión, 50 millones, irán destinados a la tesorería de la inmobiliaria y el resto, a reducir el préstamo sindicado. Accionistas como Nozar (Nozaleda), Global Cartera (José Ramón Carabante), Luis Portillo o Aurelio González -que todavía mantienen el 20% del capital, según la CNMV- desaparecerán del accionariado con esta primera operación.

Una vez cerrada esta primera suscripción de acciones con aportación de efectivo, Colonial convocará una segunda ampliación por el mismo importe, cuya suscripción se realizaría por parte de las entidades participantes en el préstamo sindicado, de prestamistas bilaterales y de determinados accionistas significativos de la sociedad. La emisión también se realizará a 0,12 euros por acción y convertirá en accionistas a un nuevo grupo de bancos.

En virtud del acuerdo, las entidades acreedoras de Colonial (entre las que destacan Royal Bank of Scotland, Eurohypo y Calyon, y los fondos Colony Capital y Orion Capital) convienen en extender a largo plazo (a entre cuatro y cinco años) el vencimiento de la deuda sin realizar quita alguna. También aparecen en este grupo BBVA y Banco de Valencia, que se habían convertido en los dos últimos obstáculos de la refinanciación, si bien, finalmente, han cedido en la negociación para limpiar el balance de Colonial. Fuentes conocedoras de la operación señalan que este segundo grupo tomará "participación muy importante" en Colonial.

Se reducirá en dos tercios la deuda

Tras esta doble operación, según estimaciones de la empresa, una parte principal de deuda, el importe de la deuda de la compañía se reducirá en un 66%, hasta un importe de 2.095 millones de euros, carga que permanecerá vinculada a la actividad ordinaria de la sociedad. Antes de este plan de "reestructuración" Colonial esperaba lograr refinanciar 4.900 millones de euros en créditos, el grueso de los 6.200 millones que la inmobiliaria actualmente soporta.

Esta parte de deuda incluye 1.740 millones de euros del Préstamo Sindicado que contará con la garantía hipotecaria de los edificios en renta y con la garantía pignoraticia sobre las acciones que Colonial posee de su filial Société Foncière Lyonnaise (“SFL”) y tendrá un vencimiento final a cinco años, esto es el 31 de diciembre de 2014. "Esta parte principal de la deuda será atendida fundamentalmente con la generación ordinaria de caja, vía ingresos generados por alquileres de edificios propiedad de Colonial, así como vía los dividendos recibidos de su filial SFL", dice la compañía.

Creación de un banco de suelo

El tercer pilar de la reestructuración del pasivo del Colonial pasa por crear una filial 100% de la inmobiliaria para segregar en ella todo su negocio de suelo y patrimonio (una cartera de unos 1,6 millones de metros cuadrados de terrenos) y la deuda asociada a los mismos (1.015 millones). Esta parte de deuda contará tanto con la garantía hipotecaria de esta nueva filial, de los activos que sean aportados a esta nueva filial y de las acciones de su empresa de centros comerciales Riofisa. Colonial sopesará además realizar una emisión de 'warrants' convertibles en acciones de la inmobiliaria destinadas a aquellos bancos que trasladen sus créditos a esta sociedad filial de promoción y suelo.

5 comentarios:

  1. Hola Ramón, como ves la ampliación de capital de GAM.

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  2. Qué palo, compradas a 0,2 hace tiempo...vendo y vuelvo a entrar en 0,12? me olvido?

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  3. Pues quiza una oportunidad de entrar mas barato a traves de derechos, si la hay habra que probar. En todo caso aun no tiene fecha verdad?
    Saludos,
    Ramon

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  4. Lo que dice Ramon, de cara a la primera ampliacion intentaran que la cotizacion este por encima de 0,12 y de cara a la segunda la situacion se invierte, cuanto menos valgan las acciones, mas acciones se llevaran en el canje.

    Un saludo

    Pedro

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  5. Absolutamente de acuerdo Pedro, la clave de toda la operacion es que cuando llegue a la primera ampliacion Colonial cotice por encima de 0,12, veremos si lo consiguen...
    Saludos,
    Ramon

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